오피스텔 분양받고 일반임대사업자 일반과세자로 사업자 등록하면 분양 받을때 부담한 부가가치세 10% 환급받을 수 있다. 당장 임대수익이 많지 않다면 환급보다는 간이과세자로 등록하는게 나을 수도 있다.
오피스텔 매입 후 일반임대사업자
일반과세자 VS 간이과세자
세금부담액 비교
일반과세자
- 10% 부가가치세 받고 세금계산서 발행해야함
-부가가치세 환급 신청 해야함
- 임차인에게 부가가치세10% 더 받아야함
- 일반과세자로 등록하면 간이과세자로 전환시 오피스텔 분양 후 10년 이내 일반과세자에서 간이과세자로 전환하면 공제받은 매입세액에 일정비율을 부가가치세액 추가로 납부해야함
간이과세자
- 부가가치세의 5~30%만 납부하면됨(부동산 임대업은 30%)
- 간이과세자는 임차인에게 부가가치세 별도로 받지 못함
- 세금계산서 발행불가
- 부가가치세 환급불가
- 1년에 한번 부가가치세 신고
- 연간 매출액 3천만원 미만이면 세금 안내도됨
(수익없으면 세금0원)
오피스텔 주거용으로 임대할 목적이면
주택임대사업자로 등록하는 것이 낫다?
주거용 오피스텔 임대하는건 면세사업자에 해당해서 부가가치세를 신고,납부 하지 않아도 됨
업무용보다는 주거용으로 사용할 임차인을 찾기 더 수월하다.
오피스텔은 주택법상 '준주택'에 해당하기 때문에 원래 용도는 업무용이라 주거용으로 사용한다고 해도 취득세는 일반주택에 비해서 4배가 비싼 4.6%이다.
( 전용면적 60㎡이하인 공동주택, 주거용 오피스텔 등 최초 분양받고 취득세 200만 이하는 전액 면제 가능하다. 200만원을 초과 하면 85% 감면받을 수 있다. )
전요 40㎡, 기준시가 2억 이하인 경우에는 소형주택으로 주택 수 제외가능 , 그 외에는 주택수에 포함되서 중과세 요인이 되기 때문에 주의해야 할 것이다.
일반임대사업자와 주택임대 차이는 무엇일까?
오피스텔 일반임대사업자 낼 경우상가나 사무실처럼 임대하는 것이고 실거주와 전입신고 불가
(세입자가 전입신고하면 과태료 부과될 수 있고 건물의 부가세 환급 환수조치가 내려질 수 있으며 세입자에게 퇴거 명령이 떨어진다고 함)
일반임대사업자로 등록하면
4.6% 취득세 부과
부가가치세 환급가능
주택수와 세금중과 무관
주택임대사업자로 등록하면 전용면적 60㎡이하일때, 200만원 이하까지는 면제가능하지만 200만원 초과될 경우 85%만 세금감면을 받을 수 있다. (일시적으로 21년 12월31일까지는 취득세와 재산세 모두 감면가능)
주택임대사업자로 등록하면
세금면제 혜택 가능
주택수로 계산됨 (1억 미만일 경우 종부세와 무관)
무난하게 임차인을 구하면서 월세를 지속적으로 받고 싶다면 주택임대사업자가 유리하긴 하지만
세금혜택이나 주택수 계산 등을 고려해서 일반임대사업자나주택임대 사업자를 선택하는게 가장 좋은 방법이다.
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