소득세 과세대상과 비과세 대상 (9억 초과 고가주택은 과세), 결손금(공제순서), 부동산임대사업소득 수입시기, 소득계산, 주택 간주임대료 - 부동산세법

소득세 과세대상과 비과세 대상 (9억 초과 고가주택은 과세), 결손금(공제순서), 부동산임대사업소득 수입시기, 소득계산, 주택 간주임대료 - 부동산세법

 

 

소득세

 

 

소득세는 개인을 납세의무자로 하고

개인소득을 과세대상으로 하는 조세

 

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종합과세는 이자소득,배당소득,사업소득,근로소득,연금소득 및 기타소득을 종류 관계없이 일정 기간 단위로 합산해서 과세하는 종합과세를 기본으로 한다.

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분류과세: 퇴직소득, 양도소득은 다른소득과 합산하지 않고 각각 별도로 분류

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과세기간 : 매년 1월1일(과세 개시일)부터 12월31일(과세 종료일)까지 1년으로 과세

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© micheile, 출처 Unsplash

부동산임대사업소득

부동산임대사업소득은 대여하면서 생긴 소득을 말한다.

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1. 과세대상★

부동산(사실상 모든 토지,건물), 부동산권리 (전세권, 임차권, 지상권, 지역권 + 공익사업관련 확인할 것 :

관련없으면 사업소득/ 관련있으면 기타소득)

공장재단, 광업재단

채굴에 관한 권리

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자기 소유 부동산 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가 받는것 소득으로 본다.

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판매 목적으로 취득한 토지 등 부동산을 일시적 대여해서 얻은 소득은 소득으로 본다. (미분양 일시임대)

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광고용으로 토지, 가옥옥상 또는 측면 등 사용하고 받는 대가 소득으로 본다. (개인 땅에 올린 대형 광고판 등)

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© stevepb, 출처 Pixabay

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2. 비과세와 분리과세★★★

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[비과세]

- 전,답 (지방소득세는 과세O / 소득세X)

- 1주택 소유의 주택임대소득

: 고가주택(과세기간종료일12/31 또는 양도일 현재 주택기준가(공시가) 9억 초과), 국외주택 과세

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주택수 계산시

다가구 주택 : 1개 주택

공동소유주택 : 지분 가장 큰 자 소유

전대or전전세 : 임차인 또는 전세받은자의 주택으로 계산

본인과 배우자가 각각 주택 소유 : 합산계산

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[분리과세 가능:소규모 주택임대소득]

총 수입금액 합계액이 2천만원 이하일때 14% 분리과세 또는 종합과세중 선택가능

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3. 사업소득금액의 계산 ★★

1/1~12/31 총수입금액 - 필요경비 = 소득금액

(총수입금액보다 필요경비가 많아서 손해보면 "결손금"발생)

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- 임대료 (월세)

- 간주임대료 ★★★

: (전세금이나 보증금 받았으면 그 돈을 은행에서 이자 받았다고 간주함)

: 주택은 과세X → 3주택 이상 소유 & 보증금 3억 초과하면 과세O(둘다 충족해라)

: 토지, 상가 등은 무조건 과세O

- 관리비 (실제 납부한 공과금-전기료,수도료 제외)

- 보험차익

© JonasKIM, 출처 Pixabay

부동산 임대소득의 수입시기

1. 원칙

계약 또는 관습에 의해 지급일 정해있을때는 정해진날 (약정일)

지급일 정해지지 않은 경우 그 지급받은날

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2. 결손금

결손금은 사업소득금액을 계산할때 필요경비가 총수입금액 초과하는 경우 그 초과금액을 말함

(수입보다 필요경비 많아서 마이너스! 손해봤어!)

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결손금은 종합소득 과세표준 계산할 때 공제X

But 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 근로, 연금소득, 기타소득, 이자소득,배당소득 순서대로 공제한다.

→ 근연기이배 (순서대로 공제)

 

 

 

 

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